2013全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破（套装全4册）（①房地产基本制度与政策②房地产开发经营与管理③房地产估价理论与方法④房地产估价案例与分析） 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　2013全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破（套装全4册）（①房地产基本制度与政策②房地产开发经营与管理③房地产估价理论与方法④房地产估价案例与分析）共分三部分，部分为考点分布，主要是对2006-2011年度全国房地产估价师执业资格考试的真题所涉及的考点分布进行归纳。第二部分为真题考点诠解，主要是对2006-2011年度全国房地产估价师执业资格考试的真题做了详细的解析。第三部分为模拟试题，由六套模拟试题组成，六套试题顺应了2013年度全国房地产估价师执业资格考试命题的趋势，帮助考生准确把握考试的重点。

本系列书适合参加2013年度全国房地产估价师执业资格考试的考生使用。

部分考点分布

历年试卷考点分布

命题涉及知识点及重要考点清单

第二部分真题考点诠解

2011年度全国房地产估价师执业资格考试真题

2010年度全国房地产估价师执业资格考试真题

2009年度全国房地产估价师执业资格考试真题

2008年度全国房地产估价师执业资格考试真题

2007年度全国房地产估价师执业资格考试真题

2006年度全国房地产估价师执业资格考试真题

第三部分模拟试题

模拟试题（一）

模拟试题（一）参考答案

模拟试题（二）

模拟试题（二）参考答案

模拟试题（三）

模拟试题（三）参考答案

模拟试题（四）

模拟试题（四）参考答案

模拟试题（五）

模拟试题（五）参考答案

模拟试题（六）

模拟试题（六）参考答案

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　　《房地产估价案例与分析》 2011年度全国房地产估价师执业资格考试真题

　　一、问答题（共3题，每题10分）

　　（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，收集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/米2、300元/米2和350元/米2，然后根据利用原则选取350元/米2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2

940元/米2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。

　　请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？

　　【考点】 商务办公房地产估价。

　　【答案】 上述估价工作中的错误或不当之处包括：

　　（1）乙评估机构没有对该商业用房进行实地查勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；

　　（2）询问委托人评估期望值的做法不正确；

　　（3）根据利用原则选取350元/米2作为该商业用房的有效毛收入不妥；

　　（4）直接选用银行贷款利率作为折现率不正确。

　　（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼一幢及加油棚一个，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。

　　请问：

　　1　该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？

　　2　乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？

　　【考点】 加油站的估价。

　　【答案】

1?该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼一幢及加油棚一个，若干个储油罐、加油机和加油枪，加油站所占用的土地。

　　2　乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：①房地产权证；②若干个储油罐、加油机和加油枪的型号、购置时间、寿命等资料；③装修改造的具体项目。

　　（三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅收集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间转让；实例C是相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例D平面为L形，是业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

　　请问：

　　1　四个交易实例是否可以选作可比实例，为什么？

　　2　四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整？

　　【考点】 商业房地产估价。

　　【答案】

1?实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异，通过修正可以进行调整；实例B、C属于特殊交易情况的交易实例，一般不宜选为可比实例，但由于此次评估可供选择的交易实例较少，所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异，但可以通过修正进行调整。

　　2?实例A需要进行权益状况的调整，可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现（折到实例A的交易日期）求和，并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格，可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。

　　二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个符合题意）

　　（一）2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25 000

m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼作出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。

　　1　2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。

　　A　10B? 11C? 13D? 15

　　【答案】 B。

　　【考点】 房地产抵押价值评估。

　　【解析】再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额／社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，所以此题再次抵押价值=15－2/50%=11（亿元）。

　　2? 2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。

　　A? 12B? 14

　　C? 15D? 16

　　【答案】 D。

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前言

2013年全国房地产估价师执业资格考试日趋临近，为了帮助广大考生在短时间内掌握考试中的重点和难点，迅速提高应试能力和答题技巧，我们组织了一大批国内优秀的房地产估价师执业资格考试辅导专家，以考试所涉及的重要考点为主线，紧扣考试教材和考试大纲，精心编写了“全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破”系列辅导用书。本系列辅导用书包括四个分册，分别是《房地产基本制度与政策》《房地产开发经营与管理》《房地产估价理论与方法》《房地产估价案例与分析》。

本书主要分考点分布、真题考点诠解和模拟试题三部分来阐述。

考点分布这部分内容主要从2006—2011年度考试试卷考点分布、命题涉及知识点及重要考点等方面进行了总结，为考生提供清晰的命题思路，以便考生更好地把握命题规律，从而拟订可行的复习计划。

真题考点诠解这部分是本书的核心内容。其编写理念是对考试大纲进行准确解读，对考试教材进行全面解剖，对命题规律进行彻底解悟，对疑难问题进行详细解答。我们通过分析近几年来全国房地产估价师执业资格考试的命题思路和考试试卷，将挖掘出的命题考点一一体现在本书中，指导考生把握重点内容及命题规律，帮助考生有针对性地学习，从而赢得时间、通过考试。

模拟试题本书为考生准备了六套模拟试题，其题型、题量、难易程度均完全模拟实际考试。这部分是编写团队经过精心分析近几年的考题，在总结出命题规律的前提下，提炼了考核要点后编写而成的，其内容紧扣考试大纲和考试教材。

本书的主要特点如下：

真正体现了“突出重点、突破难点、精讲精练”的编写宗旨，对教材中的重要内容做了深刻讲解。

采用新颖的体例，合理安排各部分内容的篇幅，力争抓住主要采分点。

针对大纲和教材，精心编写了大量的习题，可以帮助考生全面理解和掌握主要的考点。

对考生在学习本书的过程中产生的疑问，由专门的答疑教师为考生提供答疑服务，答疑QQ：1162528052。

参加本书编写的人员有计富元、张福芳、葛新丽、郝鹏飞、李同庆、梁燕、李芳芳、郭丽峰、张蒙、彭美丽、张爱荣、郭玉忠、王丽平、张日新、张海鹰、陈楠、潘猛等，在此对他们一并表示感谢！

我们力求完美，但由于时间的关系，书中或许存在一些不足，望广大读者提出宝贵意见。

祝考生早日梦想成真！

编者

2013年4月