2014全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破房地产开发经营与管理(第2版)（大纲教材纵然百变，真题精髓一脉相承；历年真题+仿真模拟的经典复习模式，100%深入解析助你轻松自学，应万变考试！） 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　《房地产开发经营与管理（第二版）》共分三部分：第一部分为考点分布，主要是对2002-2012年度全国房地产估价师执业资格考试的真题所涉及的考点分布进行归纳；第二部分为真题考点诠解，主要是对2007-2012年度全国房地产估价师执业资格考试的真题做了详细的解析；第三部分为模拟试题，由五套模拟试题组成，五套试题顺应了2014年度全国房地产估价师执业资格考试命题的趋势，帮助考生准确把握考试的重点。

《房地产开发经营与管理（第二版）》适合参加2014年度全国房地产估价师执业资格考试的考生使用。

第一部分 考点分布

历年试卷分值分布

命题涉及知识点及重要考点清单

第二部分 真题考点诠解

2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2011年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2010年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2009年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2008年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

2007年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

第三部分 模拟试题

模拟试题（一）

模拟试题（一）参考答案及解析

模拟试题（二）

模拟试题（二）参考答案及解析

模拟试题（三）

模拟试题（三）参考答案及解析

模拟试题（四）

模拟试题（四）参考答案及解析

模拟试题（五）

模拟试题（五）参考答案及解析

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　　2012年度全国房地产估价师执业资格考试试卷

　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

　　1、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（ ）之日。

　　A、开始施工 B、竣工

　　C、登记 D、开始营业

　　【答案】B。

　　【考点】房地产的经济寿命。

　　【解析】房地产具有经济寿命和自然寿命。其中，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

　　?

　　2、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（ ）。

　　A、时间风险 B、比较风险

　　C、持有期风险 D、通货膨胀风险

　　【答案】D。

　　【考点】通货膨胀风险。

　　【解析】由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。

　　3、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（ ）组合来提高收益、降低风险。

　　A、地理区域 B、时间分布

　　C、物业类型 D、收益形式

　　【答案】C。

　　【考点】房地产投资的风险降低。

　　【解析】大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。如以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益。

　　4、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（ ）。

　　A、空置率 B、预售面积

　　C、房地产价格 D、房屋空间使用数量

　　【答案】A。

　　【考点】房地产供给指标。

　　【解析】房地产供给指标有：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。选项B、C属于交易指标；选项D属于需求指标。

　　5、某城市写字楼市场年初存量为1 000万平方米，空置量为40万平方米；本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米。该城市写字楼的平均建设周期为（ ）年。

　　A、1.20 B、1.67

　　C、2.00 D、2.80

　　【答案】C。

　　【考点】平均建设周期的计算。

　　【解析】平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。平均建设周期=房屋施工面积／新竣工面积=100／50=2（年）。

　　6、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（ ）。

　　A、垄断性 B、外部性

　　C、复杂性 D、信息不对称性

　　【答案】B。

　　【考点】房地产市场的特性。

　　【解析】经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。房地产市场的外部性问题非常突出。如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地和财政收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。

　　7、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（ ）中提出。

　　A、《规划意见书（选址）》 B、《设计方案审查意见》

　　C、建设工程规划许可证 D、建设用地规划许可证

　　【答案】A。

　　【考点】《规划意见书(选址)》的规定。

　　【解析】《规划意见书（选址）》中，规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

　　8、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（ ）组织。

　　A、项目施工单位 B、项目监理单位

　　C、项目建设单位 D、建设行政主管部门

　　【答案】C。

　　【考点】房地产开发项目竣工验收前的初步检查。 

　　【解析】在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商（项目建设单位）自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。

　　9、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（ ）。

　　A、领导定价法 B、价值定价法

　　C、成本加成定价法 D、随行就市定价法

　　【答案】B。

　　【考点】价值定价法。

　　【解析】价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低(相同)的价格，相同(更高)的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，使公司形成接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。“以价换量”的销售策略就是“薄利多销”，为价值定价法。

　　10、房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（ ）。

　　A、试探性调查 B、预测性调查

　　C、因果性调查 D、描述性调查

　　【答案】A。

　　【考点】市场调查。

　　【解析】调查项目可以分成三类。一类是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2007年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2008年购买商品住宅的家庭数量；另一类是描述性调查，即明确一些特定的量值；第三类是因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

　　11、购买者对其购买活动的满意感(S）是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则（ ）。

　　A、P=O B、E>P

　　C、E=P D、E 【答案】D。

　　【考点】消费者的购后行为。

　　【解析】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意；若E 

　　12、在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是（ ）。

　　A、指数平滑法 B、移动平均法

　　C、简单平均法 D、加权移动平均法

　　【答案】B。

　　【考点】移动平均法。

　　【解析】移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。

　　13、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（ ）。

　　A、区域房地产市场分析 B、专业房地产市场分析

　　C、项目房地产市场分析 D、总体房地产市场分析

　　【答案】B。

　　【考点】专业房地产市场分析。

　　【解析】专业房地产市场分析是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测，它侧重于专业市场供求分析内容。

　　14、与房地产投资“开发—销售”经营模式相比，“开发—持有出租—出售”模式的现金流出项中增加了（ ）。

　　A、运营成本 B、装修费用

　　C、土地费用 D、开发成本

　　【答案】A。

　　【考点】房地产投资活动中的现金流量。

　　【解析】“开发—持有出租—出售”模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用、运营成本；现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。“开发—销售”模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用、销售税费；现金流入是销售收入。

　　15、认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（ ）。

　　A、可贷资金利率理论 B、储蓄投资决定理论

　　C、流动性偏好利率理论 D、马克思利率决定理论

　　【答案】C。

　　【考点】流动性偏好利率理论。

　　【解析】流动性偏好利率理论认为，利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的

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　　1.《房地产开发经营与管理（第二版）》由权威专家严循**版考试大纲的要求编写；

　　2.《房地产开发经营与管理（第二版）》精心统计了历年考试真题的分值分布，帮助考生理清考试脉络和命题重点，将教材“变薄”，有针对性地复习备考，节省复习时间；

　　3.《房地产开发经营与管理（第二版）》汇总了2007—2012年的考试真题及参考答案，并对答案进行了100%全面剖析、解读，让考生自学无障碍。便于考生迅速提高应试能力和考试技巧，达到事半功倍的复习效果； 

　　4.《房地产开发经营与管理（第二版）》精选了5套模拟试卷，并提供了详细的解析，其题型、题量、难易程度均完全模拟实际考试，能帮助考生进行考前实战演练，一次性攻破所有考点，顺利过关； 

　　5.《房地产开发经营与管理（第二版）》的作者及编辑全程为读者提供答疑服务，帮助读者彻底理解掌握全书所有考点，扫清考点认识的盲区和误区。（详见封底联系方式）

媒体评论

　　《房地产开发经营与管理（第二版）》通过分析近几年来全国房地产估价师执业资格考试的命题思路和考试试卷，将命题考点一一体现在书中，帮助考生把握重点内容及命题规律，节省复习时间。五套模拟试题紧扣考试内容，题型新颖。《房地产开发经营与管理（第二版）》真正体现了“突出重点、突破难点、精讲精练”的编写宗旨，体例新颖、内容丰富，抓住了主要采分点，是通关考试的必备好书！

前言

　　2014年全国房地产估价师执业资格考试日趋临近，为了帮助广大考生在短时间内掌握考试中的重点和难点，迅速提高应试能力和答题技巧，我们组织了一大批国内优秀的房地产估价师执业资格考试辅导专家，以考试所涉及的重要考点为主线，紧扣考试教材和考试大纲，精心编写了“全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破”系列辅导用书。本系列辅导用书包括四个分册，分别是《房地产基本制度与政策》《房地产开发经营与管理》《房地产估价理论与方法》《房地产估价案例与分析》。

　　本书主要分考点分布、真题考点诠解和模拟试题三部分来阐述。

　　考点分布 这部分内容主要从2002—2012年度考试试卷分值分布、命题涉及知识点及重要考点等方面进行了总结，为考生提供清晰的命题思路，以便考生更好地把握命题规律，从而拟订可行的复习计划。

　　真题考点诠解 这部分是本书的核心内容。其编写理念是对考试大纲进行准确解读，对考试教材进行全面解剖，对命题规律进行彻底解悟，对疑难问题进行详细解答。我们通过分析近几年来全国房地产估价师执业资格考试的命题思路和考试试卷，将挖掘出的命题考点一一体现在本书中，指导考生把握重点内容及命题规律，帮助考生有针对性地学习，从而赢得时间、通过考试。

　　模拟试题 本书为考生准备了五套模拟试题，其题型、题量、难易程度均完全模拟实际考试。这部分是编写团队经过精心分析近几年的考题，在总结出命题规律的前提下，提炼了考核要点后编写而成的，其内容紧扣考试大纲和考试教材。

　　本书的主要特点如下：

　　真正体现了“突出重点、突破难点、精讲精练”的编写宗旨，对教材中的重要内容做了深刻讲解。

　　采用新颖的体例，合理安排各部分内容的篇幅，力争抓住主要采分点。

　　针对最新大纲和教材，精心编写了大量的习题，可以帮助考生全面理解和掌握主要的考点。

　　对考生在学习本书的过程中产生的疑问，由专门的答疑教师为考生提供答疑服务，答疑QQ：1162528052。

　　参加本书编写的人员有计富元、张福芳、葛新丽、郝鹏飞、李同庆、梁燕、李芳芳、郭丽峰、张蒙、彭美丽、张爱荣、郭玉忠、王丽平、张日新、张海鹰、陈楠、潘猛等，在此对他们一并表示感谢！

　　我们力求完美，但由于时间的关系，书中或许存在一些不足，望广大读者提出宝贵意见。

　　祝考生早日梦想成真！

　　编者

　　2014年2月 

书籍介绍

《2013全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破：房地产开发经营与管理》共分三部分，第一部分为考点分布，主要是对2001-2011年度全国房地产估价师执业资格考试的真题所涉及的考点分布进行归纳。第二部分为真题考点诠解，主要是对2006-2011年度全国房地产估价师执业资格考试的真题做了详细的解析。第三部分为模拟试题，由六套模拟试题组成，六套试题顺应了2013年度全国房地产估价师执业资格考试命题的趋势，帮助考生准确把握考试的重点。

《2013全国房地产估价师执业资格考试真题考点全面突破：房地产开发经营与管理》适合参加2013年度全国房地产估价师执业资格考试的考生使用。